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蓝江四季晶品:立足临平北

2018/8/15 15:39:28 来源:住在杭州网 字号:T / T
临平北的居住核心区,近期又将有一个新的楼盘首次推出——四季晶品,它由临平本土开发商蓝江房产打造,定位中高端的高层公寓。户型合理,每种户型均有9-25方的赠送面积,最大面宽为9.5米,楼间距高达100米,自带3000方星际菜场……

302.6万方,5435元/平米,9-25方,9.5米,100米,3000方……一列列数据下面,隐藏着什么?临平北是一个什么区块?蓝江?四季晶品又是怎么样的一个楼盘?它能不能继续该板块的热销神话?本网记者前往实地踩盘,带来客观的分析。

追溯:何为临平北?



临平北,行政上隶属余杭经济开发区,位于临平市区的北面,和主城区隔着一座东西朝向的临平山。自古,临平城区居民都是在山南居住,市政府等配套也分布在山南;而山北则是多是农居、农田,后来被划为余杭经济开发区,作为工业园区。【楼盘资料】【业主家园】【进入专题】


为了能够更好地发展余杭经济开发区,临平政府对开发区进行了再规划,分为了三个区块:原来的工业园区,新增加了商业配套区和大型居住区。大型居住区即使现在被称作的“临平北”,紧挨着临平山,是距离城区最近的区块。

绿城是临平北的拓荒者,兴建了现在仍在销售状态的绿城蓝庭,总建筑面积高达66万方,2007年5月开盘销售。虽然临平北和临平市区仅隔有一座山,并且有邱山隧道连通,但是山脉横亘造成的影响多体现在固有的观念上,就如同几年前杭州人不待见一江之隔的滨江一样,很少有临平人愿意越过一座山去居住。所以,当时绿城蓝庭的客户群体以杭州本地的刚需为住。

直到2008年,临平北继续推地,杭州老牌房产金都房产杀入,一举拿下建筑面积高达60万方的地块,打造成别墅、排屋为主的高端项目——金都夏宫,并且于2009年9月首开,这才将临平购房者的视线逐渐牵引过来。但是此时,该处推出的多是高档排屋,缺少了广大刚需的支撑,“临平北”的概念还没有形成。

进入2009年,主城区土地出让有限,各家开发商开始将目光投向了周边的区域,临平北即为其中一个。于是,东厦、金帝、赞成以及临安本地开发商蓝江和华都房产联合体等争相在此拿地,临平北开始发力,当年共出让9宗宅地,建筑面积高达110万方。大批开发商进入该区块,吸引了媒体的报道,“临平北”的概念逐渐被提出,2009年,也成了临平北的开发元年。

如果说2009年提出了“临平北”的概念,那么2010年,是把这一概念喊响的一年。基于对该区块前景的看好,这一年,五洋建设、凯文房产、众安房产、元茂实业、昆源树兰联合体、中铁置业、和美好控股等开发商均前来拿地。这一年,临平北卖地金额高达37.13亿元,占整个余杭区总卖地金额的20.3%。至此,临平人也逐渐接受了一山之隔的新型居住区,大批的刚需置业者开始来到此处,临平北的概念开始趋于稳固。

实地:自身卖点明确



目前,临平北的在售和将售的楼盘有绿城蓝庭、金都夏宫、赞成香颂、东厦东港花园、金帝海珀和蓝江四季晶品。除此之外,还有几处安置房,分布在顺达路和月荷路等处。


本次踩盘的对象——蓝江四季晶品位于住宅区组团的中心位置,东临顺达路,北临北沙西路。西边是绿城蓝庭,南边为赞成香颂,东北向为东厦东港花园,东厦东港花园的西边即为金都夏宫,北面一街之隔即是金帝海珀,临平北后续要推出的8个住宅项目也分布在周围。南边几百米处即是在建的育才实验小学及幼儿园,绿城蓝庭的配套教育资源也对外开放。蓝江四季晶品位于核心居住区域,可以便捷地享受各方的配套。

【100米】
按照目前规划显示,蓝江四季晶品由4幢29层高的法式ARTDECO建筑组成,围而不合。据记者了解,起初,蓝江房产准备将这块地打造成6幢小高层。但是为了脱离出周围的楼盘和安置房,彰显中高端小区的定位,忍痛将耗时半年的规划推倒重来,决定建4幢29层的法式建筑,夺取居住区的制高点。新的方案去掉了2幢楼,楼间距就拉大了不少。据开发商称,宣传中的楼间距为100米,实际距离还超出100米,这样业主的私密性也将得到更好地保证。

【3000方】
临平北各小区未来的配套会逐一解决,商城、酒店、超市等可以通过邱山隧道前往城区置办,只需要几分钟的车程,但是每天都会需要的新鲜蔬菜却是个问题。为此,蓝江四季晶品在自身土地上造了一座“半公建”菜场,面积达3000方。同时为了保持小区的高档型,菜场的出入口设置在小区外面,避免了人多嘈杂。

【9-25方】
在记者踩盘过程中,开发商工作人员对四季晶品的户型一直称赞不已,并称这是主要卖点之一。诚然,概念有时候可以是虚的,但是得房率却是实实在在的。

蓝江四季晶品的主力户型为90㎡-130㎡左右,基本为90方三房和130方四房,开发商通过对建筑平面的巧妙处理,每户均可有9-25方左右不等的可变空间赠送,90方甚至可以做出3房2厅2卫,并且能保证每种户型的卫生间都是全明,大户型的面宽甚至可以达到9.5米。这在高层建筑中,是不多见的优质户型。


想象:区块潜力有多大?



抛去楼盘自身品质,所处的区块升值空间,也是购房者关注的因素之一。衡量一个区块的住房升值潜力有多大,政府扶持力度、未来交通、土地价格以及区域的面积等,都是重要的参考方面。


【3-5年】
“山南现在,山北未来”,在楼市方面,临平是一座有野心的城市。但是可出让土地有限,临平北成了一个必然而又最直接的选择,政府对此处的重视程度显而易见。记者乘车在此区块穿行,看到的是一块块被平整好的土地,土地上生长出一座座建设中的高楼,还有座座矗立着繁忙工作的吊塔。按照已拿地开发商正常工程进度,带上一点想象的话,未来临平北的前景和规划图中一样美好,或许只需3-5年的距离。

【7分钟】
邱山隧道,横穿临平山,一直都是联系山南、山北的最重要通道。但是,由于只有一个洞口,双车道容易造成交通事故。为此,临平政府又开凿了一个洞口,拓宽为4车道,已于去年正式通车,这盘活了临平北和城区的交通脉络。记者乘车由临平城商业中心——沃尔玛超市经由邱山隧道,达到蓝江四季晶品项目案场仅用了7分钟左右。目前,临平城的房价在每方一万五左右,7分钟后的临平北在售价格在万元左右,升值潜力仅需稍加计算。

【30分钟、800米】
记者调查中发现,临平北诸楼盘的目标客户经历了两个转变,由于临平人对该板块的不待见,再加上楼盘定位高端,它们的目标客户起先是杭州的改善性客户;临平人逐渐接受了该板块后,临平刚需又成了它们的目标客户;去年至今,它们的目标客户中又多了杭州尤其是城东的刚需。

最后一个转变的原因很直接,就是石大快速路的开通。住杭记者曾经做过一个测试,由浙江日报社自驾出发,经由机场路、石大快速路、世纪大道等全程快速路抵达临平北21公里,非交通高峰期用时30分钟左右。据开发商称,规划中地铁1号线延伸段的荷花塘站距离蓝江?四季晶品仅有800米;加上对外辐射的临平高铁,“双铁”逐渐走出了概念,走进了生活。

交通的如此便捷,多少会改变不少人的刻板印象,空间距离和心理距离的转变之间,未来的临平北不仅仅是临平城的刚需阵地,或许还将为杭州刚需一个新的集中地。

【5435元/㎡】
央企中铁、杭州大佬绿城、临平龙头老大美好控股等,一家家开发商步入临平北板块,后面还有隐藏的一个个“轿夫”。

回过头整理临平北地块出让会现场,最近数次出让会的“轿夫”数量、溢价率、报价轮数以及最令人敏感的楼面价,这些数字都在噌噌地上涨。

日期拿地开发商竞争轮数轿夫数量楼面价12.27美好控股40轮3家392112.27中铁置业40轮3家40331.17昆源、树兰76轮4家50252.26莱茵达29轮6家5435

12月27日美好控股和中铁置业4000元左右的楼面虽然是刷新了临平北板块楼面价纪录,但是和在售楼盘万元左右的房价相比,还算是冷静。但是1月27日,来自温州的开发商昆源控股集团联合树兰房产拿地的现场,则是爆满了火药味,在经过76轮的报价后,击败数家对手,最终将楼面价刷新至5025元。但是,一切并没有结束,一个月后的土地出让会现场,陶椿、徐忠平亲自带队的莱茵达再次将临平北的楼面价推倒了有一个新的高度——5435元。而目前,该区块在售公寓的均价仅在万元左右,如果各家开发商对于未来楼市的判断正确,5435元的楼面下,售价将达到多少?无须多言。

【302.6万㎡】
据记者统计,截止当前,临平北在售项目和已出让地块加在一起,可售住宅体量高达302.6万平方米。其中,在售楼盘剩余体量161.6万平方米,另外,有8个已出让未开盘住宅项目,建筑面积加在一起有141万方。在可以预见的未来两到三年内,“临平北”将是杭州楼市住宅体量最大的一个板块。如此大的住宅库存,为房子升值注入了多少可能性。

期待:定价接受考验



记者在踩盘中,一直以挑剔的眼光去打量蓝江四季晶品。是的,和每一座楼盘一样,它也是有不足的方面。


四季晶品的开发商为杭州蓝江房地产开发有限公司,成立于2009年,是临安本土的企业。是由江南家私市场有限公司投资成立的一家房地产综合开发企业,而江南家私市场有限公司之前是一家从事商业地产开发的企业,杭州江南家居城即由其打造。

四季晶品是蓝江房产的第一个住宅项目,之前并没有住宅开发的经验可供参考。为了弥补经验的不足,蓝江聘请了浙江中设工程设计有限公司和中国美术学院风景设计院全程设计。最终的产品如何,还需交给时间来验证。

除了开发商的经验外,推盘节奏上也值得商榷。据开发商称,近期于4月初将推出3号楼的108套房源,由88方、89方和120方组成,目前已接受预定。

3月1日,杭州市楼市细则开始执行,余杭区和萧山区被纳入了限购的范围。目前尚处于政策的敏感时期,购房者的观望心态明显。再加上周边的几个楼盘定位相似,排屋和别墅为主的金都夏宫在今年夏天也准备推出公寓,巨大的竞争力下,很考验年轻的开发商,尤其在定价方面。

据记者了解,赞成香颂接下来所推房源的价格预计在9600-9800元/㎡之间,金帝海珀刚推出的5号楼的均价为11300元/㎡,金都夏宫的公寓预计价格在1万元/㎡左右。周边的楼盘前段时间都是逆市热销,蓝江四季晶品能不能延续热销神话呢?最终体现在价格上面。

“具体的价格还没有出来,但是肯定不会超过1万块每方。”蓝江四季晶品销售部经理应宁表示。

楼盘地址:临平山北,北沙西路与顺达路交叉口,绿城蓝庭的正东面

销售热线:0571-89168998、89168999

项目介绍:

蓝江四季晶品开发商杭州蓝江房地产开发有公司由杭州江南家私市场有限公司出资组建,杭州江南家私市场有限公司在临平开发的“江南家居城”总占地面积13万平方米,定位为“一站式”家居购物广场。
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